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农民房买卖的法律风险

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农民房,在有些地方也叫小产权房、集资房,主要指农村村民在集体所有的宅基地上建造起来的房产。由于农民房所依附的宅基地是村民申请而来的,不需要像商品房开发商取得土地使用权那样支付高额的地价,农民房的成本就比商品房便宜很多。
  在买卖过程中,农民房的价格就会比周围相同地段的商品房便宜很多。但是,我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的,除非是同一集体组织的村民。因此,农民房买卖会存在很大的法律风险,主要有:
  一、房产可能是违法建筑
  村民建造农民房应当办理相应的证书,深圳常见的是“两证一书”,即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房,有些是村民私下抢建的,根本没有合法建造的手续。在实践中,还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的,这些都属于违法建筑。如果是违法建筑,这种风险非常大,可能被政府强制拆除,将来拆迁,政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本),表明政府对产权人的权利是认可的,一般不会是违法建筑。
  二、农民房无法过户,不能将房产证办至买房人的名下
  即使买房人签了购房合同付完房款,并且实际搬迁进去一直居住,但按照目前国土局的作法,这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多,只要原先的买房人没有异议,买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定,不动产物权以登记为准,由于农民房没法过户,因此,即使买房一直在居住,但这个房产其实一直是原建房人的房产。
  三、房产买卖合同可能会被认定为无效
  理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让,而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题,这个在理论上还有不同看法,有认为有效的,也有认为无效的。但在司法实践中,如果买房人是本地集体组织户口的村民,可以认定合同有效;如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。在福田区下梅林集资兴建农民房的一个案例中,福田法院和深圳中院审理后均认为:涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地,按照我国现行法律规定,涉案房屋不得进入市场进行买卖,也不能通过集资建房的形式进行流通,故买方陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定,属于无效合同,陈某不能取得涉案房屋的合法产权,最终判决陈某应在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给郑某。
  因此,购买农民房的法律风险非常大,如果买房人觉得房屋价格确实比周围商品房的价格便宜很多,应当慎重权衡自己是否能够承受这样的风险。实践中这种房产买卖合同,公证处一般不给公证,卖房人一般会找律师认证。但律师的认证,只起到一个证明作用,对买卖合同是否有效力、买受人是否取得房产产权都不会产生实质性的影响。


 

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